婚前按揭房的产权归属及分割探析(2)

　　第二，婚前按揭房的贬值风险是否应当由夫妻双方共同承担？

　　《婚姻法司法解释（三）》第十条没有规定关于房屋贬值时如何处理，但根据市场规律，房屋有增值必然有贬值，贬值时如何协调夫妻双方的权益也需要明确。增值时，房屋产权人在获得房屋所有权的前提下仅“补偿”另一方，作为另一方参与还贷的回报，既然利益已经不共存，那么风险就不应当共担；此外，婚前按揭房购买时仅是产权登记人单方的意思决定，另一方只是被动的参与还贷，缺失购买房屋的决策自由，那么产权人因自身决策行为而完全承担房屋贬值的风险当然合情合理。因此，此类婚前按揭房的贬值风险完全由产权人承担，贬值时应将共同还贷的一半偿还给另一方。

　　由于《婚姻法司法解释（三）》第十条对此类婚前按揭房增值部分如何分割、补偿数额如何确定没有明确规定，导致实务中法院操作十分混乱，比较常见的计算方式有共同还贷比例法③、整体计算法④、本金利息分别计算法⑤，其中本人比较赞同贺剑博士一文中提出的一种计算方式。⑥借鉴瑞士法关于婚前按揭房的增值分配方案，主张将付息行为和还本行为相区分，婚后夫妻共同还本付息行为的贡献针对的是整个抵押债务，“维护了抵押债务在婚姻存续期间的存在”，因此计算婚后共同还贷增值额的基础不是实际共同还贷额占购买成本的比例，而是总贷款额占购买成本的比例；利息是按揭贷款的使用对价，不计入房屋总价、房屋升值等数据，具体补偿数额计算方式为：

　　抵押债务的贡献比例=贷款额/不动产原购买价格

　　婚后房屋增值额=不动产现价值-不动产购买价格

　　婚后共同还贷增值额=抵押债务的贡献比例*婚后房屋增值额

　　非产权人所得补偿款=（婚后共同还贷增值额+已还贷本金）/2

　　这种计算结果既保护了个人婚前财产的权益，同时也符合《婚姻法》第十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，最大限度地保障了配偶另一方的权益。

　　[ 注释 ]

　　①季长龙.婚前按揭房产分别所有制的法理反思——以最高人民法院<婚姻法>解释（三）第10条为对象[J].浙江工商大学学报，2015（02）.

　　②杜万华，程新文，吴晓芳.关于适用婚姻法若干问题的解释（三）的理解与适用[J].人民司法，2011（17）.

　　③张宝华，王林林.婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割[N].人民法院报，2012-4-12.

　　④奚晓明.最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用[J].人民法院报，2011（168）.

　　⑤天津市第二中级人民法院<天津市第二中级人民法院关于婚内共同还贷及增值的计算方式征求意见稿（2011）>.

　　⑥贺剑.离婚时按揭房屋的增值分配：以瑞士法为中心[J].政治与法律，2014（10）.