摘 要：对于"买卖不破租赁"规则是否应当适用于动产租赁问题的争议由来已久。但否定"买卖不破租赁"适用于动产保护的理由对于特殊动产保护并不完全有效，并且从目的论的角度出发，"买卖不破租赁"规则的法理学实质应为对既存的稳定状态、承诺的延续性的保护以及对于主动违约和被动违约的反对，体现为一种对私人自由意志的限制。结合特殊动产保护特性、租赁权债权物权化等缘由，可以得出"买卖不破租赁"规则应当适用于特殊动产租赁。

　　关键词：特殊动产 买卖不破租赁 法律解释

　　我国《合同法》第229条规定，"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，确立了"买卖不破租赁"制度在我国的适用。①但法条对于"买卖不破租赁"规则的适用范围却并没有做出明确的规定，由此便引发了学界对于动产租赁是否应当适用"买卖不破租赁"规则的争议。追本溯源，德国法的"买卖不破租赁"规则对于其能否适用于动产也并未做出明确规定。②故笔者从目的论的角度出发重新探究我国设立"买卖不破租赁"的法理学实质以及制度背后的法律价值取舍，暂且搁置动产租赁能否适用"买卖不破租赁"规则的争议，专项研究不动产和动产二分法的模糊边界--特殊动产对于"买卖不破租赁"规则的适用，以期对于特殊动产租赁法律关系的保护有所助益。

　　一、"买卖不破租赁"适用范围的学理争议

　　（一）"买卖不破租赁"仅应适用于不动产租赁

　　主张"买卖不破租赁"仅应适用于不动产租赁的学者大多认为"买卖不破租赁"规则的实质在于对于租赁法律关系中的弱势方--承租人利益的保护以及交易安全法律价值在租赁法律关系中应当处于优先保护的地位。而对于动产租赁而言，承租人的弱势地位并不明显，而且对于可替代性较强的动产租赁或买卖而言，交易效率在价值平衡中的权重也应有所增加，故"买卖不破租赁"规则不应当适用于动产租赁。例如，台湾民法先驱苏永钦教授曾指出，"不动产的承租，至少在大多数情形，确可说涉及基本生存保障问题，不论假设承租一方为社会经济弱者，或在契约订定与履行上处于交易的弱势，都还不算太离谱。"[1]而动产租赁则涉及社会生活的方方面面，动产的承租人很难说是经济上的弱者。[2]王利明教授也认为，"动产租赁的标的物具有很强的可替代性，通过违约责任对承租人进行救济已经足以保护其利益。"[3]当然也有学者从租赁权属性以及"买卖不破租赁"规则适用于动产所带来的现实困境方面提出自己的观点。例如，朱育庆教授主张，"动产租赁权的性质设计上，惟债权一途，若使其物权化，则与动产租赁之性格，抵悟颇多。"[4]也有学者提出，"无论何种标的物的租赁权均可物权化，如此一来，反倒模糊了'买卖不破租赁'的政策定位，因为与住房等不动产租赁相比，动产租赁并不包含保障承租人安身立命的价值，让它与不动产一样被物权化，难言合理。"[5]确实，从经济视角而言，昂贵的动产（如大型机器）不管在价值抑或对承租人的重要性，都可能超过不动产（如商铺）。从实践角度出发，郭明瑞教授指出，"对动产实行'买卖不破租赁'不利于财产的流通。"[6]从形式看，"买卖不破租赁"规则虽然没有对租赁物所有权转移做出明确限制，但是由于其给买受人增设的"负担"，在客观上确实影响到了租赁物所有权的移转。因为无论是法定契约承受模式还是有权占有维持模式，根据"买卖不破租赁"的规则，买受人都无法立即获得动产的占有，故只有当买受人以租赁物收益为目的时，针对租赁物的买卖才会达成，进而发生所有权的观念移转。对于通常以占有、使用或处分为目的的动产买卖而言，这无疑造成了一定的限制。

　　（二）"买卖不破租赁"亦适用于动产租赁

　　相比"买卖不破租赁"仅适用于不动产租赁的理论通说，支持"买卖不破租赁"亦适用于动产租赁的观点的学者寥寥无几，理由也是众说纷纭。有学者认为，从实然层面出发，从法律文义解释论的角度来看，首先，《合同法》第229条仅此一款，其中又无对"租赁物"作具体表述；其次，《合同法》第十三章对"租赁合同"所作的定义（《合同法》第213条）也是将"租赁物"不作区分的；再次，《合同法》第十三章的具体条款中除了出现"租赁物"概念外，还有"房屋租赁"这种不动产租赁，特别是其第23条对承租人优先购买权的规定中特别明确了"租赁房屋"的适用范围，所以，《合同法》第229条中的"租赁物"可以解释为是对租赁合同标的物的概括性提示，"买卖不破租赁"适用于包括"动产"和"不动产"在内的概括的"物"。[7]也有学者提出，"抵押不破租赁"在保证承租人的立法目的和客观效果上均与"买卖不破租赁"相同，但鲜有论者主张应将"抵押不破租赁"规则的适用限定在不动产领域。而且在实务中，存在租赁物包括厂房、机器设备的租赁合同，若认为"买卖不破租赁"规则只能适用于不动产，就会出现在同一租赁合同下对租赁物的命运进行区别对待的奇怪现象：买卖"不破"厂房等不动产租赁部分，但买卖"破除"机器设备等动产租赁部分。[8]

　　从目前学界对于"买卖不破租赁"适用范围的争议梳理中可以看出，"买卖不破租赁"仅适用于不动产租赁的理论通说处于立论一方，从立法目的以及法理学依据等方面探究"买卖不破租赁"规则的本源。而"买卖不破租赁"亦适用于动产租赁的理论则明显处于驳论一方，虽然从立法以及司法实然层面提出了较为有力的论点，但在法律制度的应然层面并没有提出充分的理论基础，故亦如水之无源、木之无本，略显乏力。故而导致作为动产形式之一的特殊动产也陷入无法适用"买卖不破租赁"规则的泥泞中。

　　二、"买卖不破租赁"的法理学本质

　　通说认为"买卖不破租赁"的本质旨在"保护不动产尤其在住房承租人阶层之生存利益"，原因在于在租赁关系中，由于出租人单方面对租赁物所有权的处分可能导致承租人权利受到侵害，故承租人处于弱势一方，应当受到法律的保护。王泽鉴先生即提出，"居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特殊保护之必要。"[9]但随着民法的发展，弱者保护论已被学界颇为诟病。[10]一则经济上的弱者和法律上的弱者不可严格等同，二则承租人并非没有违约救济，何以认定其就处于弱势地位。更为重要的是，承租人、出租人、买受人、抵押权人等法律关系主体都是抽象法律概念，并不反映法律主体背后的财力、智力、经验、职业、性别和出身等具体情势。[11]归根结底，承租人弱者保护论缺乏强有力的逻辑前提与理论支撑。

　　笔者认为，"买卖不破租赁"的法理学本质在于对既存的稳定状态、承诺的延续性的保护，是对私人自由意志的限制。体现为对于主动违约和被动违约的否定，法律与道德意志对于经济利益最大化驱动行为的干预，在原生权利义务关系和派生权利义务关系中优先保护前者的价值判断。具体而言，即由于市场的变化，可能出现出租人即便承担对承租人的违约责任，其仍可获得经济上的增益的情况，故受经济利益最大化的驱动，出租人可能做出主动违背先前承诺的行为，而这种行为在法逻辑上并无不当之处，但在道德层面上确为彻底的恶意失信行为。对于这种行为的限制是符合法理学以及道德上的依据的，是诚实信用原则的具象化表现。在合同法第108条③与110条④的规定的权利竞合中，通过立法明文规定的形式保证了承租人对于110条的所规定原生权利的实现，且设置110条第一款"法律上或事实上不能履行"的例外情况，其立法原意即在于限制一方当事人的主观自治对于另一方当事人权利的侵害。

　　如此一来又引起一个法律价值问题，即为什么对于其他合同的主观违约可能，法律未作相应限制，而对于租赁合同的违约可能却做出了一定约束呢？即在其他合同中，法条并未如此明确地表现出原生权利义务优于派生权利义务，而单单在租赁合同中确定此项规则？而且仅仅针对租赁合同履行期间的租赁物所有权转移行为而非针对租赁合同中的其他义务履行行为呢？笔者认为，原因有二。第一，法律对于权利义务的规定脱胎于对于社会现象的评价，在租赁合同中转移租赁物所有权的行为较为常见，为一种典型的违约形式，在物权债权严格二分法的体制下，受出租人主观影响极大，进而导致合同履行的随意性较强，通过"买卖不破租赁"限制一方当事人的主观行为对于另一方当事人权利义务的影响，在其他合同中，并未出现如此典型的主观违约形式，无法凝练出一种典型的主观违约行为模式通过立法加以限制。而且，合同法110条第一款"法律上或事实上不能履行"的立法原意在于"法律上或事实上不能履行"的情形是由非当事人主观原因造成的，例如，当事人成为限制民事行为能力人，或物灭失等等，如果"法律上或事实上不能履行"的情形是由当事人主观原因造成的，则法条更倾向于保护合同的履行而非仅凭违约赔偿来解决合同纠纷。第二，合同行为中存在大量商事行为，而商人作为以经济利益最大化为目的的特殊群体，商法作为以交易效率作为优先价值的部门法，其并没有对于此种可使三方"受益"的主观违约行为设立严格限制的立场，即便原合同守约方的权利由于违约方的单方行为而受到侵害，其仍可主张违约赔偿责任以弥补损失。这一模式在民事行为领域却并不适用，民事行为应当以公平、安全作为优先价值，故对于租赁这一典型的民事行为，设立此种保护规则是有其法理学缘由的。那么是否应当以民商事行为的分别而区别对于租赁关系适用"买卖不破租赁"制度呢，笔者对此持否定观点。一方面因为民商事行为的严格界限尚不清晰，盲目区分会对于具体问题的处理带来很大不便；另一方面，即便租赁发生的商业行为中，其也并非商业利益的直接创造者，而是大多以商业价值增加的辅助者的形式出现，例如，大型生产设备、厂房、运输工具等等。

　　三、"买卖不破租赁"应当适用于特殊动产租赁

　　如前文所属，"买卖不破租赁"规则本质是一种价值判断、利益保护的权衡，之所以对于不动产适用"买卖不破租赁"规则没有争议的原因即在于其价值导向与不动产相关权益保护具有内在的一致性，主要体现为对于安全、稳定的要求。反之，动产相关权益保护要求的灵活、效率则与"买卖不破租赁"的价值取舍略有不同，故价值的天平难以权衡，进而产生了理论研究的争议。对于特殊动产的保护，我国法律采取了动产与不动产保护形式折中的立法理念。因此笔者认为，特殊动产保护的理念与"买卖不破租赁"的法理学内核以及价值判断都有着相当的趋同性，故即便对于动产"买卖不破租赁"规则适用方面众说纷纭，对于特殊动产的"买卖不破租赁"规则适用亦应持肯定观点。

　　（一）特殊动产保护之特性

　　特殊动产之所以与一般动产的适用规则区别开来，主要原因即在于其因价值巨大而在理论上将其视为不动产，在物权变动规则方面参照不动产的规则实行。[12]以权利公示方式为例，特殊动产所有权公示并未采用一般动产的占有公示，而采取了与不动产所有权公示相一致的登记公示制度，并结合动产交易对于效率的要求采取登记对抗主义，体现法的安全价值与效率价值在特殊动产交易方面的针对性平衡。因此可以看出，特殊动产对于交易安全价值的需求显然高于一般动产，这是由其本身属性所决定的，也符合"买卖不破租赁"制度优先保证交易安全的价值导向。加之，特殊动产与一般动产相比，其价值、成本、生产周期、生产数量、使用寿命、折旧情况等因素都存在很大不同，这些因素进一步导致了在特殊动产交易领域，种类物的可替代性较低，种类物固化其本身特殊属性形成特殊存在。因此在特殊动产租赁中适用"买卖破除租赁"，对于承租人利益的补救的方便、快捷显然远不及对一般动产承租人的保护，单以金钱赔偿作为违约赔偿方式对于承租人又过于苛刻而繁琐。故而，从特殊动产保护特性来看，应当对其租赁关系适用"买卖不破租赁"规则。

　　（二）租赁权债权物权化之属性

　　既体现对物的占有、使用等支配权权能，又基于合同而产生、约束合同双方行为的租赁权的性质争议由来已久。学界通说认为，租赁权本身为仍为一种债权，因其具有部分物权化的属性，是一种债权物权化的典型。[13]于此，笔者对于租赁权本身的属性并不做研究论述，单从物之特殊性的角度探讨租赁关系视域下的不同类型的租赁物的物权化程度。从物权债权二分法的角度而言，物权是一种支配行为，其权利客体为特定的物，而债权的法律属性为一种负担行为，其权利客体指向特定的行为。因此可以看出，所谓物权，其所针对的必为特定物。所谓特定物，笔者认为可分为两个层面，一为主观观念层面，二为客观实践层面。从主观层面而言，每一个物随着其观念权利的确定，本身即已特定化，与物之类型并无直接关系，故而一般物权理论并未对物的类型做出区分。而在客观实践层面，物的类型的不同显然影响了其特定化的程度，数量较大、价值较低、生产周期较短的一般动产的特定化程度明显小于数量较小、价值较高、生产周期较长的特殊动产，而特殊动产的特定化程度又明显小于非类型化"生产"的不动产。从一般物权的角度，客观实践层面的物之特定化对于物权的属性并无影响，但对于物权化的债权则有不同。债权本身指向的是一种行为，之所以将其物权化，即在于对于特定行为指向的物之特定，如果针对物不具有主观和客观两方面的特定性，其物权化的基础便相对薄弱。一般动产的客观特定性较差即是学界一直诟病动产租赁权物权化的原因之一。对于特殊动产而言，如前所述，其客观层面具有较强的特定性，加之在实践中，其使用寿命长短以及折旧情况进一步加深了其物的特定化，因此从物权化程度方面，其更接近于不动产，应当适用"买卖不破租赁"规则。

　　四、结语

　　尽管我国《民用航空法》和《船舶登记条例》对航空器六个月以上租赁及融资租赁的承租人占有权和光船租赁权设立了登记对抗制度，但其对于第三人的定义未做严格表述，同时对于特殊动产租赁的其他权利是否同样能够对抗第三人亦未做明确规定。在这样的大背景下，探析特殊动产租赁对于"买卖不破租赁"规则的适用对于实践中的纠纷的处理具有指导作用。通过对于"买卖不破租赁"规则法理学本质的分析以及对于特殊动产租赁保护特性的解读可以看出，无论从应然层面还是实然层面，"买卖不破租赁"规则对于特殊动产租赁的适用均由其必要性与积极意义。

　　注释：

　　①对于《合同法》229条的理解，学界仍存在一定争议。有学者主张《合同法》229条确立的是"买卖破除租赁"规则，但通说认为其建立的是"买卖不破租赁"制度。笔者亦支持通说观点，故在此引为逻辑前提，具体争议按下不表，留待另文研究。

　　②《德国民法典》第566条规定了住房使用租赁关系的"让与不破租赁"，该法第578条第1、第2款以及第578a条予以准用，其中就包括对于船舶租赁的适用。

　　③《合同法》第108条："当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。"

　　④《合同法》第110条："当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。"

　　参考文献：

　　[1][2]苏永钦著：《走入新世纪的私法自治》[M]，中国政法大学出版社2002年版，第 338、339 页。

　　[3]王利明.论"买卖不破租赁"[J].中州学刊2013（9）第50页。

　　[4]朱育庆."买卖不破租赁"规则的正当性[J].中德私法研究2006（1）第54页。

　　[5]常鹏翔.物权法上的权利冲突规则[J].政治与法律2007（5）。

　　[6]参见郭明瑞、王秩著：《合同法论·分则》，中国政法大学出版社1997年版，第102页。

　　[7]徐澜波."买卖不破租赁"规则的立法技术分析.法学2008（3）第109页

　　[8]黄凤龙."买卖不破租赁"与承租人保护--以对《合同法》第229条的理解为中心[J]. 中外法学2013（3）第637页。

　　[9]参见王泽鉴.买卖不破租赁：第四二五条规定之适用、准用及类推适用[J].《民法学说与判例研究》（第六册），中国政法大学出版社2005年修订版，第201-203页。

　　[10][11] 参见黄凤龙."买卖不破租赁"与承租人保护--以对《合同法》第229条的理解为中心[J]. 中外法学2013（3）第627、628页。

　　[12]刘 俊 刘融斌.完善我国特殊动产物权登记制度的若干思考[J].法学论坛2007（1）第65页

　　[13]杨宏云 孙春雷.我国房屋租赁登记制度探析[J]. 苏州大学学报（哲学社会科学版） 2010（1）第27页